“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.จอห์น-ธชย ภาพิบูลสถาพร”
ผู้บริหารคนรุ่นใหม่วัย 28 ปี แน่นอนว่าเป็นรุ่นทายาทธุรกิจอีกด้วย
กับบทบาทผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาดของ ADH
ผู้อยู่เบื้องหลังแคมเปญร้อนแรงแห่งปี
เอ.ดี.เฮ้าส์ไม่ใช่หน้าใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์แน่นอน
เราเคยพัฒนาโครงการมาก่อนในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540
สมัยนั้นคุณพ่อเป็นหุ้นส่วนกับ คุณอา-ธนกฤช โชควรทรัพย์
และคุณอาเป็นผู้บริหาร ทำโครงการทาวน์เฮาส์
แต่พอมีวิกฤตต้มยำกุ้งก็ต้องหยุดไป
เพราะมีปัญหาทางธุรกิจบางประการที่ไม่อยากพูดถึงอีก
ผมเล่าได้เพียงว่าปัญหาไม่ได้เกิดจากเรา
แต่คู่ค้าเรามีปัญหาไปติดอยู่ในไฟแนนซ์
ก็เลยดรอปธุรกิจพัฒนาที่ดินไปในตอนนั้น แต่ครอบครัวก็มีธุรกิจอื่นอย่าง
เต็นท์รถมือสอง กับคลินิก
สำหรับอสังหาฯ เรากลับมาเริ่มต้นใหม่อีกครั้งในปี 2547
โดยคุณอาธนกฤชยังเป็นกรรมการผู้จัดการอยู่
ส่วนผมเริ่มเข้ามาทำงานตำแหน่งฝ่ายการตลาดเมื่อ 4-5 ปีก่อน
ปัจจุบันเราพัฒนามาแล้ว 6 โครงการ ทั้งแนวราบและแนวสูง
ล่าสุดก็คือคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ เอ.ดี. 3 ทำเล เป็นโครงการที่ 7-8-9
ทำให้มีมูลค่าโครงการสะสมรวม 2 หมื่นล้านบาท จาก 9 โครงการ
จริง ๆ แล้วบริษัทถนัดทำคอนโดฯตากอากาศ
แต่เนื่องจากการพัฒนาคอนโดฯต้องใช้เวลาสร้างนานกว่าจะโอน
จึงต้องมีการลงทุนทำบ้านเดี่ยวด้วย เพื่อให้สามารถโอนภายในปีเดียวกันได้
สัดส่วนรายได้จึงจะมาจากคอนโดฯ 80% แนวราบอีก 20%
พอร์ตอสังหาฯของ เอ.ดี.เฮ้าส์
ถือเป็นบริษัทท้องถิ่นที่เติบโตจากทำเลเมืองพัทยา โครงการแรกอยู่เขาตาโล
ทำเป็นบ้านพักตากอากาศสไตล์บาหลี 10 กว่าหลัง จากนั้นขยับไปทำเลวงศ์อมาตย์
สูง 8 ชั้น ในซอยนาเกลือ 16, เอ.ดี. ไฮแอท วงศ์อมาตย์ คอนโดฯ 35 ชั้น
ซึ่งเป็นตึกไฮไรส์โครงการแรกของบริษัท, เดอะ แกรนด์ จอมเทียน สูง 31 ชั้น 2
อาคาร, เอ.ดี. บางเสร่ เลครีสอร์ท สูง 8 ชั้น 6 อาคาร และ เอ.ดี. หัวหิน
เลครีสอร์ท 5 อาคาร ซึ่งปิดการขายแล้วทั้งหมด
อย่างเลครีสอร์ท หัวหิน อยู่ติดกับโครงการดิ เอ็นเนอร์จี้ เรามี 1,250
ห้อง ราคาเริ่มต้น 8.5 แสน ไซซ์ 25.5 ตร.ม. เป็นห้องชุดแบบสตูดิโอ
เทียบกับคู่แข่งส่วนใหญ่เป็นห้องชุด 1 ห้องนอน ไซซ์ 30 ตร.ม.
เหตุผลที่เราทำคอนโดฯสตูดิโอทั้งหมด โดยไม่กั้นห้อง เพราะพฤติกรรมผู้บริโภค
ถ้าลูกค้าที่พักอาศัยทุกวันจะชอบแบบ 1 ห้องนอน
แต่ถ้าทำเป็นห้องพักตากอากาศจะชอบแบบสตูดิโอมากกว่า ซึ่งคอนโดฯ เอ.ดี.
ลูกค้าต่างชาติจะซื้อเต็มโควตา 49% อีก 51%
จะเป็นลูกค้าคนไทยซื้อไว้ปล่อยเช่า
Business Model ของ ADH
ผมเจาะลูกค้าทั้ง 3 กลุ่ม ซื้อเก็งกำไร ซื้ออยู่เอง
และโควตาลูกค้าต่างชาติ
โดยการปล่อยเช่าก็จะเน้นลูกค้าต่างชาติชาวยุโรปเป็นหลัก มีทั้งยุโรป
อเมริกา รัสเซีย ซึ่งเราไม่ได้รับประกันการเช่า แต่จะมีบริษัท ARIVA
ที่เป็นเชนโรงแรมต่างชาติมาบริหารพอร์ตปล่อยเช่าให้กับลูกค้า
อย่างโครงการที่บางเสร่ เขาปล่อยเช่าได้คืนละ 2,800 บาท
ถามว่าผู้บริโภคได้อะไร… เราก็รู้นะครับว่า คอนโดฯ (ตากอากาศ)
เป็นไปได้ยากที่จะซื้ออยู่เอง ผมเปรียบเมืองไทยเป็นเมืองท่องเที่ยว พัทยา
หัวหิน จะมีชาวต่างชาติวัยเกษียณซะมากกว่า ไม่ได้มีเงินมากนัก
กำลังซื้อระดับกลาง พฤติกรรมจะซื้อคอนโดฯ เพราะไม่สามารถซื้อบ้านได้
คอนโดฯจึงตอบโจทย์เพราะราคาไม่แพง
ลูกค้าต่างชาติวัยเกษียณ อเมริกา ยุโรป มาเมืองไทยทุกปี
สินค้าที่ราคาแพงไม่ตอบโจทย์ เพราะจริง ๆ ผมขายเป็นแมส ราคาตั้งแต่ 1-3
ล้านบาท ลูกค้าต่างชาติเวลาซื้อ เขาก็ซื้อเงินสด
สัดส่วนกลุ่มซื้อลงทุนเก็งกำไรมี 80%
เพราะผลตอบแทนการลงทุนเวลาซื้ออสังหาฯคือซื้อของได้ของ
ซื้อตอนพรีเซลยังไม่ได้สร้าง จนตึกสร้างเสร็จราคาปรับขึ้น สมเหตุสมผล
โครงการเก่าซื้อมา 8.5-9.5 แสน ตอนนี้ราคาขึ้นมา 1.5 ล้าน ถามว่าแพงไหม
ผมถือว่าสมเหตุสมผล ลูกค้าของเราจริง ๆ
มาซื้อยังไม่ทันจัดไฟแนนซ์ก็กำไรแล้ว ปีนี้ผมจะโอนห้องชุด 2 โครงการในพัทยา
1,200 ยูนิต กับหัวหิน 1,250 ยูนิต ผมก็ไม่สามารถสรุปได้ว่าจะมาโอน 100%
หรือเปล่า แต่คาดว่าน่าจะไม่น้อยกว่า 70%