“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.จอห์น-ธชย ภาพิบูลสถาพร” ผู้บริหารคนรุ่นใหม่วัย 28 ปี แน่นอนว่าเป็นรุ่นทายาทธุรกิจอีกด้วย กับบทบาทผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาดของ ADH ผู้อยู่เบื้องหลังแคมเปญร้อนแรงแห่งปี

เอ.ดี.เฮ้าส์ไม่ใช่หน้าใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์แน่นอน เราเคยพัฒนาโครงการมาก่อนในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 สมัยนั้นคุณพ่อเป็นหุ้นส่วนกับ คุณอา-ธนกฤช โชควรทรัพย์ และคุณอาเป็นผู้บริหาร ทำโครงการทาวน์เฮาส์ แต่พอมีวิกฤตต้มยำกุ้งก็ต้องหยุดไป เพราะมีปัญหาทางธุรกิจบางประการที่ไม่อยากพูดถึงอีก ผมเล่าได้เพียงว่าปัญหาไม่ได้เกิดจากเรา แต่คู่ค้าเรามีปัญหาไปติดอยู่ในไฟแนนซ์ ก็เลยดรอปธุรกิจพัฒนาที่ดินไปในตอนนั้น แต่ครอบครัวก็มีธุรกิจอื่นอย่าง เต็นท์รถมือสอง กับคลินิก

สำหรับอสังหาฯ เรากลับมาเริ่มต้นใหม่อีกครั้งในปี 2547 โดยคุณอาธนกฤชยังเป็นกรรมการผู้จัดการอยู่ ส่วนผมเริ่มเข้ามาทำงานตำแหน่งฝ่ายการตลาดเมื่อ 4-5 ปีก่อน ปัจจุบันเราพัฒนามาแล้ว 6 โครงการ ทั้งแนวราบและแนวสูง ล่าสุดก็คือคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ เอ.ดี. 3 ทำเล เป็นโครงการที่ 7-8-9 ทำให้มีมูลค่าโครงการสะสมรวม 2 หมื่นล้านบาท จาก 9 โครงการ

จริง ๆ แล้วบริษัทถนัดทำคอนโดฯตากอากาศ แต่เนื่องจากการพัฒนาคอนโดฯต้องใช้เวลาสร้างนานกว่าจะโอน จึงต้องมีการลงทุนทำบ้านเดี่ยวด้วย เพื่อให้สามารถโอนภายในปีเดียวกันได้ สัดส่วนรายได้จึงจะมาจากคอนโดฯ 80% แนวราบอีก 20%

พอร์ตอสังหาฯของ เอ.ดี.เฮ้าส์ ถือเป็นบริษัทท้องถิ่นที่เติบโตจากทำเลเมืองพัทยา โครงการแรกอยู่เขาตาโล ทำเป็นบ้านพักตากอากาศสไตล์บาหลี 10 กว่าหลัง จากนั้นขยับไปทำเลวงศ์อมาตย์ สูง 8 ชั้น ในซอยนาเกลือ 16, เอ.ดี. ไฮแอท วงศ์อมาตย์ คอนโดฯ 35 ชั้น ซึ่งเป็นตึกไฮไรส์โครงการแรกของบริษัท, เดอะ แกรนด์ จอมเทียน สูง 31 ชั้น 2 อาคาร, เอ.ดี. บางเสร่ เลครีสอร์ท สูง 8 ชั้น 6 อาคาร และ เอ.ดี. หัวหิน เลครีสอร์ท 5 อาคาร ซึ่งปิดการขายแล้วทั้งหมด

อย่างเลครีสอร์ท หัวหิน อยู่ติดกับโครงการดิ เอ็นเนอร์จี้ เรามี 1,250 ห้อง ราคาเริ่มต้น 8.5 แสน ไซซ์ 25.5 ตร.ม. เป็นห้องชุดแบบสตูดิโอ เทียบกับคู่แข่งส่วนใหญ่เป็นห้องชุด 1 ห้องนอน ไซซ์ 30 ตร.ม. เหตุผลที่เราทำคอนโดฯสตูดิโอทั้งหมด โดยไม่กั้นห้อง เพราะพฤติกรรมผู้บริโภค ถ้าลูกค้าที่พักอาศัยทุกวันจะชอบแบบ 1 ห้องนอน แต่ถ้าทำเป็นห้องพักตากอากาศจะชอบแบบสตูดิโอมากกว่า ซึ่งคอนโดฯ เอ.ดี. ลูกค้าต่างชาติจะซื้อเต็มโควตา 49% อีก 51% จะเป็นลูกค้าคนไทยซื้อไว้ปล่อยเช่า

Business Model ของ ADH

ผมเจาะลูกค้าทั้ง 3 กลุ่ม ซื้อเก็งกำไร ซื้ออยู่เอง และโควตาลูกค้าต่างชาติ โดยการปล่อยเช่าก็จะเน้นลูกค้าต่างชาติชาวยุโรปเป็นหลัก มีทั้งยุโรป อเมริกา รัสเซีย ซึ่งเราไม่ได้รับประกันการเช่า แต่จะมีบริษัท ARIVA ที่เป็นเชนโรงแรมต่างชาติมาบริหารพอร์ตปล่อยเช่าให้กับลูกค้า อย่างโครงการที่บางเสร่ เขาปล่อยเช่าได้คืนละ 2,800 บาท

ถามว่าผู้บริโภคได้อะไร… เราก็รู้นะครับว่า คอนโดฯ (ตากอากาศ) เป็นไปได้ยากที่จะซื้ออยู่เอง ผมเปรียบเมืองไทยเป็นเมืองท่องเที่ยว พัทยา หัวหิน จะมีชาวต่างชาติวัยเกษียณซะมากกว่า ไม่ได้มีเงินมากนัก กำลังซื้อระดับกลาง พฤติกรรมจะซื้อคอนโดฯ เพราะไม่สามารถซื้อบ้านได้ คอนโดฯจึงตอบโจทย์เพราะราคาไม่แพง

ลูกค้าต่างชาติวัยเกษียณ อเมริกา ยุโรป มาเมืองไทยทุกปี สินค้าที่ราคาแพงไม่ตอบโจทย์ เพราะจริง ๆ ผมขายเป็นแมส ราคาตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท ลูกค้าต่างชาติเวลาซื้อ เขาก็ซื้อเงินสด สัดส่วนกลุ่มซื้อลงทุนเก็งกำไรมี 80% เพราะผลตอบแทนการลงทุนเวลาซื้ออสังหาฯคือซื้อของได้ของ ซื้อตอนพรีเซลยังไม่ได้สร้าง จนตึกสร้างเสร็จราคาปรับขึ้น สมเหตุสมผล

โครงการเก่าซื้อมา 8.5-9.5 แสน ตอนนี้ราคาขึ้นมา 1.5 ล้าน ถามว่าแพงไหม ผมถือว่าสมเหตุสมผล ลูกค้าของเราจริง ๆ มาซื้อยังไม่ทันจัดไฟแนนซ์ก็กำไรแล้ว ปีนี้ผมจะโอนห้องชุด 2 โครงการในพัทยา 1,200 ยูนิต กับหัวหิน 1,250 ยูนิต ผมก็ไม่สามารถสรุปได้ว่าจะมาโอน 100% หรือเปล่า แต่คาดว่าน่าจะไม่น้อยกว่า 70%