คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า

ก่อนจะฝันหวานถึงรายได้ก้อนงามจากการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า อย่าลืมนึกถึงรายจ่ายระหว่างทางที่ต้องนำมาหักลบกับรายรับ โดยเฉพาะภาษีที่ต้องจ่ายให้ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งเจ้าของคอนโดฯ ให้เช่าต้องเสียภาษีหลัก 2 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้ และภาษีโรงเรือน

แม้เราจะไม่ได้ทำสัญญาเช่า หรือรับเงินแบบนอกระบบ โดยไม่มีหลักฐานหรือใบเสร็จใดๆ ที่เป็นหลักฐานให้ตรวจสอบได้ แต่เราก็ไม่อาจจะวางใจได้ว่าจะรอดปลอดภัยจากการตรวจสอบได้ เนื่องจากเคยมีกรณีที่กรมสรรพากรติดต่อสอบถามผู้เช่าจากเบอร์โทรที่แจ้งประกาศให้เช่าคอนโดฯ ไว้ ทำให้ผู้เช่าที่ตั้งใจหลบเลี่ยงภาษีต้องจ่ายเงินเสียภาษีย้อนหลังจำนวนมาก

ดังนั้น ทางที่ดีเราจึงควรดำเนินการต่างๆให้ถูกต้องตั้งแต่เริ่มแรก ไม่ว่าจะเป็น การทำสัญญาเช่า การออกหลักฐานหรือใบเสร็จรับเงิน การยื่นแจ้งอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงการเสียภาษีตามกฎหมาย

ลองทำความเข้าใจวิธีการคำนวณภาษีเงินได้และภาษีโรงเรือน เพื่อคาดการณ์รายได้สุทธิหลังหักภาษีในแต่ละปีด้วยตัวเอง

ภาษีเงินได้

ภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินถือเป็นภาษีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) เช่น (ก)การให้เช่าบ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นหรือแพ เมื่อมีรายได้ดังที่กล่าวมาผู้มีเงินได้ต้องนำไปรวมกับเงินได้อื่นๆ (ถ้ามี) และนำไปยื่นเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้แก่ ภาษีช่วงกลางปี (มกราคม-มิถุนายน) ซึ่งเรียกว่า ภ.ง.ด.94 ชำระภายในเดือนกันยายน และยื่นภาษีสิ้นปีหรือแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในเดือนมีนาคมของปีต่อไป

วิธีการคำนวณแบ่งเป็น 2 ลักษณะ ได้แก่ วิธีเงินได้สุทธิ และวิธีเงินได้พึงประเมิน

1.วิธีเงินได้สุทธิ

วิธีการคำนวณเงินได้สุทธิจะคำนวณจากเงินทั้งหมดที่ได้รับ ประกอบด้วย รายได้ค่าเช่า และค่าเฟอร์นิเจอร์รวมกัน โดยนำมาหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน ตามสูตรดังนี้

(รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี

สำหรับการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในปัจจุบันสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี โดยสามารถเลือกวิธีการหักที่ต่างกันได้ในแต่ละปี ได้แก่ 1.การหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาในอัตรา 30% สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโดฯ ให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่าย 30% ของยอดรายได้ และ 2.การหักค่าใช้จ่ายจริงตามความจำเป็นและสมควร สำหรับผู้ที่เตรียมเอกสารไว้เรียบร้อยและประเมินค่าใช้จ่ายของตัวเองไว้ว่าน่าจะสูงกว่า 30% ของรายได้ โดยวิธีนี้สามารถนำภาษีโรงเรือนมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้

2. วิธีเงินได้พึงประเมิน

ในกรณีที่รายได้จากการให้เช่าคอนโดฯ และรายได้อื่นที่ไม่ใช่เงินเดือนรวมกันมีรายได้มากกว่า 1 ล้านบาทต่อปี เราสามารถใช้วิธีเงินได้พึงประเมิน ตามสูตรดังนี้

รายได้ค่าเช่าทั้งหมด x 0.5%

หลังจากนั้นลองเปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ได้จากการคำนวณทั้ง 2 แบบ โดยสามารถใช้วิธีการคำนวณผ่านโปรแกรมการคำนวณภาษีต่างๆ ได้ก่อนยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา หรือผ่านอินเตอร์เน็ต

ภาษีโรงเรือน

ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนฯ กำหนดผู้มีหน้าที่เสียภาษีหรือผู้รับประเมินว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี หากทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีเป็นคนละเจ้าของกันให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีดังกล่าวเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ด้วยการยื่นแบบแสดงรายการทรัพย์สิน เพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือแบบ ภ.ร.ด.2 ต่อสำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ โดยยื่นภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นยื่นแทนหรือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนได้

สำหรับการคิดภาษีโรงเรือน ผู้ให้เช่าจะถูกบังคับเสียในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า หรือคิดเป็นค่าเช่าประมาณ 1 เดือนครึ่ง ซึ่งหากต้องการประหยัดภาษีโรงเรือน ผู้ให้เช่าสามารถแยกระหว่างค่าเช่าและค่าเฟอร์นิเจอร์ตั้งแต่ตอนทำสัญญา เพราะภาษีโรงเรือนจะคำนวนเฉพาะส่วนที่เป็นค่าเช่าเท่านั้น

นอกจากนั้น ผู้ให้เช่ายังสามารถขอผ่อนชำระค่าภาษีแบ่งเป็น 3 งวดได้ โดยสามารถยื่นหนังสือแจ้งความจำนงขอผ่อนชำระค่าภาษีต่อพนักงานเก็บภาษีภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับแจ้งการประเมิน ในกรณีที่วงเงินค่าภาษีที่จะขอผ่อนชำระมีจำนวนเงินค่าภาษีตั้งแต่ 9,000 บาทขึ้นไป

Cr: ddproperty