5 วิธีตั้งราคาปล่อยเช่า แบบได้กำไรชัวร์ๆ

การลงทุนอสังหาฯ ในระยะยาว นอกจากจะเลือกลงทุนแบบได้กำไรจากการขายต่อ (Capital Gain)แล้ว การนำห้องไปปล่อยเช่าก็สามารถสร้างรายได้ให้เข้ามาในแต่ละเดือน ช่วยเราแบ่งเบาค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระธนาคาร หรือนำเงินค่าเช่ามาช่วยจ่ายค่าดอกเบี้ยได้อีกทางหนึ่งด้วย แต่ในการคำนวณเพื่อที่จะตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสมกับราคาตลาด ตรงใจทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่านั้น บางคนอาจจะกำลังสงสัยว่าเราควรจะตั้งราคาเท่าไหร่ดี ที่ไม่ให้สูงเกินไปจนไม่มีใครสนใจติดต่อขอเข้าชมห้อง หรือต่ำเกินไปจนเราขาดทุน พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้รวบรวม 5 วิธีตั้งราคาปล่อยเช่าแบบให้ได้กำไรชัวร์ๆ ไว้ในบทความนี้แล้วค่ะ 

1. ตั้งราคาแบบอิงจากมูลค่าโครงการ 
ระดับความยากง่ายในการคำนวณ: ง่าย 
ระดับความแม่นยำ: 2/5 
วิธีตั้งราคาโดยอิงจากมูลค่าโครงการที่เราซื้อมาเป็นวิธีการดั้งเดิมที่ตั้งราคาได้ง่ายที่สุด หากในทำเลเดียวกันนั้นไม่มีโครงการอื่นที่มีลักษณะใกล้เคียงกันมาเทียบราคาได้ เราสามารถคิดราคาปล่อยเช่าได้ที่ 1% ของมูลค่าห้องที่ซื้อมา เช่น ซื้อคอนโดให้เช่าใกล้รถไฟฟ้า ย่านทองหล่อ เป็นห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน 32 ตร.ม. ในราคา 3.5 ล้านบาท จากการคำนวณราคาปล่อยเช่าควรอยู่ที่ 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเราสามารถปรับลด-เพิ่มได้ตามความเหมาะสมของสภาพห้องและโครงการ แต่อย่างไรก็ตามการคำนวณด้วยวิธีนี้ต้องคำนึงถึงราคาต้นทุน ณ เวลาที่เราซื้อมาด้วย เช่น ในโครงการเดียวกัน ห้องชุด A ซื้อได้ในราคา 3.5 ล้านบาทเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ห้องชุด B ซื้อได้ในราคา 4 ล้านบาทในปีปัจจุบัน จะเห็นได้ว่าเมื่อคำนวณค่าเช่าออกมาราคาจะไม่เท่ากันแม้อยู่ในโครงการเดียวกันก็ตาม  

2. ตั้งราคาแบบเปรียบเทียบโครงการใกล้เคียง 
ระดับความยากง่ายในการคำนวณ: ง่าย 
ระดับความแม่นยำ: 2/5 
วิธีนี้เป็นวิธีที่ง่ายเช่นกันสำหรับการคำนวณตั้งราคาปล่อยเช่า โดยใช้วิธีเปรียบเทียบกับโครงการที่อยู่บริเวณเดียวกันหรือใกล้เคียงกับห้องที่เราปล่อยเช่า เริ่มแรกให้เราลองสำรวจราคาปล่อยเช่าจากในเว็บไซต์ต่างๆ ว่าในพื้นที่นั้นเริ่มต้นที่ราคาเท่าไหร่ เมื่อได้ข้อมูลบางส่วนแล้วหากมีเวลา ให้ลองสอบถามจากคนที่ปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน ซึ่งเป็นวิธีที่ง่ายและยังเป็นการสร้างสัมพันธ์กับเพื่อนบ้านได้อีกด้วย ทั้งนี้การตั้งราคาในลักษณะนี้ต้องคำนึงถึงปัจจัยแวดล้อมที่สำคัญด้วย เช่น ทำเลที่ตั้ง, ขนาดพื้นที่, ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ, อายุโครงการ, การออกแบบ, ระดับคุณภาพ, ห้องที่ตกแต่งพร้อมอยู่ (Fully Furnished), ห้องเปล่า (Unfurnished), คอนโดแบบ High rise/Low rise, ประเภทของห้อง สตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน ปัจจัยเหล่านี้เป็นตัวแปรหลักที่เราต้องหาห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกับห้องของเรามากที่สุดเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบและตั้งราคาที่เหมาะสม 
Example ตัวอย่างการตั้งราคาแบบเปรียบเทียบโครงการใกล้เคียง

3. ตั้งราคาแบบคิดค่าเช่าต่อตารางเมตร 
ระดับความยากง่ายในการคำนวณ: ปานกลาง 
ระดับความแม่นยำ: 3/5 
วิธีการนี้เป็นวิธีที่นิยมนำมาใช้คำนวนราคาปล่อยเช่าห้องชุดเช่นกัน โดยอ้างอิงจากราคาห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกันมาใช้เป็นตัวเปรียบเทียบ เริ่มแรกเราต้องคำนวณหาราคาต่อตารางเมตรออกมาให้ได้ก่อนโดยการนำค่าเช่าหารด้วยจำนวนตารางเมตร จากนั้นเราจึงนำราคาที่ได้ไปคูณกับพื้นที่ขนาดของห้องเรา เพื่อให้ได้ราคาปล่อยเช่าต่อเดือน ทั้งนี้ราคาที่ได้จะเป็นการคำนวณจากห้องเปล่า เจ้าของห้องสามารถปรับราคาให้สูงขึ้นหรือต่ำลงได้ตามลักษณะห้อง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ที่เลือกใช้ ซึ่งมีหลายหลาย วิธีที่จะช่วยให้เราเพิ่มมูลค่าห้องได้ 

Example ตัวอย่างการตั้งราคาแบบคิดค่าเช่าต่อตารางเมตร 
ห้องชุดที่ต้องการปล่อยเช่าเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 30 ตารางเมตร ต้องตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่ เมื่อห้องชุดที่เปรียบเทียบเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 38 ตารางเมตรที่อยู่ในทำเลเดียวกันโดยคิดราคาปล่อยเช่าอยู่ที่ 18,000 บาทต่อเดือน 

ขั้นตอนที่ 1 คำนวณหาราคาค่าเช่าต่อตารางเมตร 
สูตร ราคาค่าเช่าต่อเดือน ÷ ขนาดห้อง 
วิธีทำ 18,000 ÷ 38 = 474 บาท 
ตอบ ราคาค่าเช่าห้องชุดที่เปรียบเทียบมีราคา 474 บาท/ตร.ม. 

ขั้นตอนที่ 2 นำราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ได้มาคำนวณกับขนาดของพื้นที่ห้อง 
สูตร ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตร x ขนาดของพื้นที่ห้อง 
วิธีทำ 474 x 30 = 14,220 บาท 
คำตอบสุดท้าย ควรตั้งราคาค่าเช่าเริ่มต้นที่ 14,220 บาท/เดือน 
(สามารถคิดราคาบวก/ลบเพิ่มจากราคาตั้งต้นนี้ หากห้องที่ปล่อยเช่ามีการตกแต่งเพิ่มเติม) 

นอกจากวิธีการคำนวณค่าเช่าด้วยวิธีง่ายๆ และรวดเร็ว ทั้ง 3 วิธีที่กล่าวมานั้น ยังมีอีก 2 วิธีที่จะช่วยให้การคำนวณค่าเช่าของเรานั้นมีความแม่นยำมากยิ่งขึ้น ถึงแม้วิธีการคำนวณอาจจะซับซ้อนอยู่บ้าง แต่เชื่อได้เลยค่ะว่า สามารถช่วยให้ค่าเช่าของเรามีความเป็น Realistic และไม่ทำให้เราขาดทุนค่ะ ติดตามได้ในบทความ 5 วิธีตั้งราคาปล่อยเช่า แบบได้กำไรชัวร์ๆ ตอนที่ 2 วิธีคำนวณแบบซับซ้อน เพื่อความแม่นยำสูง ได้เลยค่ะ 

Cr : plus