สูตรสำเร็จ วิธีลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ

ภาพรวมการลงทุนในตลาดคอนโดฯ ทุกวันนี้ ยังพอมีโอกาสในการลงทุนทั้งในรูปแบบระยะสั้นและระยะยาว ทว่าการลงทุนในรูปแบบระยะยาว โดยเฉพาะการซื้อคอนโดฯ resale แล้วถือครองระยะยาว เพื่อเก็บเป็นทรัพย์สิน และนำไปปล่อยเช่า ช่วงนี้น่าจะมีโอกาสได้ของราคาถูก 

ถึงแม้ปัจจุบันสภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่ในด้านความต้องการที่อยู่อาศัยจริงก็ยังคงมี เพราะฉะนั้นการลงทุนซื้อคอนโดฯ ให้เช่า จึงมีความน่าสนใจมาก เพราะสามารถทำกำไรได้ในระยะยาว อีกทั้งยังมีโอกาสขายต่อได้ Capital Gain ในอนาคตอีกด้วย  

สถานการณ์การซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่ายังคงได้รับความนิยมจากนักลงทุน เนื่องจากปัจจุบันคนรุ่นใหม่เริ่มสนใจการลงทุนมากขึ้น อีกทั้งยังมีปัจจัยอื่นๆ มาช่วยสนับสนุนในการลงทุนซื้อคอนโดฯ ให้เช่าอีกหลายอย่าง ทั้งเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ที่จะส่งผลให้มีชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น  

รวมถึงการพัฒนาศูนย์สุขภาพต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในย่านใจกลางกรุงเทพฯ หลายแห่ง เช่น ที่ดินเดิมบริเวณโรงแรมปาร์ค นายเลิศ, โรงพยาบาลอาร์เอสยูอินเตอร์เนชั่นแนล บนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งทั้งหมดนี้จะส่งผลให้ตลาดให้ตลาดเช่าคึกคักเพิ่มขึ้นไปอีก 

เลือกซื้อคอนโดฯ มาปล่อยเช่ายังไงให้ปัง 
ตลาดปล่อยเช่าที่ยังดีอยู่ตอนนี้ คงเป็นตลาดกลาง-บนที่ยังมีกำลังซื้อค่อนข้างสูง หรือตลาดคอนโดฯ ใกล้สถานศึกษา ซึ่งคนที่จะเริ่มลงทุนเองต้องรู้ว่าโครงการที่เราจะซื้อมีกลุ่มเป้าหมายในการปล่อยเช่าเป็นใคร และมีโอกาสในการปล่อยเช่ามากน้อยแค่ไหน 

รวมถึงวิเคราะห์สภาพตลาดและคู่แข่ง ถึงแม้จะมีกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าชัดเจน แต่ถ้ามีคู่แข่ง (โครงการจำนวนมาก) โอกาสในการปล่อยเช่าก็จะลดน้อยลง 

ตัวอย่าง ถ้าต้องการซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่านักเรียนหรือนักศึกษา ก็ต้องมองทำเลในรัศมีไม่ไกลจากโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัยนั้นๆ ยิ่งใกล้ยิ่งดี และต้องเป็นราคาที่นักศึกษาสถาบันนั้นๆ เอื้อมถึงด้วย เช่น ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มีคอนโด Kave Condo Rangsit ห้องขนาด 24 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.29 ล้านบาท หรือ ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท รังสิต ห้องขนาด 30 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 2.1 ล้านบาท มีโอกาสปล่อยเช่าได้ในราคา 8,000-10,000 บาทต่อเดือน 

หรือหากจะซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าต่างชาติก็ต้องเลือกปล่อยคอนโดให้เช่าแนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น เดอะ เบส พาร์ค เวสต์หรือ เดอะ เบส พาร์ค อีสต์ ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีอ่อนนุช และใกล้ฮาบิโตะ คอมมูนิตี้ มอลล์ อีกทั้งยังจะมีโรงเรียนนานาชาติ Bangkok Prep เตรียมที่จะเปิดอยู่ใกล้ๆ อีกด้วย ซึ่งจะเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากขึ้น 

หรือจะเน้นปล่อยเช่ากลุ่มคนญี่ปุ่น ในห้องพักต้องมีอ่างอาบน้ำ เพราะคนญี่ปุ่นชอบแช่น้ำ เช่น Vtara 36 ในซอยสุขุมวิท 36 หรือ โครงการ Moniiq สุขุมวิท 64 มีโถงพื้นที่สำหรับถอดรองเท้าตามวัฒนธรรมของชาวญี่ปุ่น เป็นต้น 

นอกจากนี้การเลือกตำแหน่งห้องในการปล่อยเช่าก็มีความสำคัญในการลงทุนคอนโดฯ ไม่น้อย แน่นอนว่าผู้เช่าเองก็ต้องเลือกตำแหน่งที่ดีที่สุดเพื่ออยู่อาศัย ไม่ควรเลือกห้องในตำแหน่งที่ชั้นสูงจนเกินไปหรือเตี้ยเกินไป 

หากเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ควรเลือกชั้น 10 กว่าๆ กำลังดี ส่วนถ้าเป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ควรเลือกชั้น 3-7 ซึ่งในแต่ละชั้นราคาขายของคอนโดฯ ก็จะแตกต่างกันออกไป ยิ่งสูงยิ่งแพง แต่เมื่อเวลามาปล่อยเช่าราคาค่าเช่าแต่ละชั้นจะไม่แตกต่างกันมาก แต่ห้องในตำแหน่งที่ดีมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า แต่ก็แลกมาซึ่งต้นทุนที่สูงกว่า 

ส่วน การเลือกทิศและตำแหน่งห้อง ก็มีผลต่อโอกาสในการปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน ซึ่งผู้ลงทุนก็ต้องรู้ว่ากลุ่มผู้เช่าเราจะเป็นใคร หากเป็นต่างชาติจะไม่กังวลเรื่องทิศทางของแดด แต่จะให้ความสำคัญเรื่องการเทควิว ฉะนั้นแล้วจะปล่อยเช่าต่างชาติควรมองเรื่องการเทควิวเป็นหลัก เลือกตำแหน่งห้องที่วิวเปิดโล่ง จะส่งผลให้มีโอกาสปล่อยเช่าได้สูงขึ้น 

ด้านขนาดและเลย์เอาท์ของห้อง ก็ควรเลือกให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ถ้าผู้เช่าเป็นกลุ่มนักศึกษาก็ต้องเลือกห้องสตูดิโอ ขนาดไม่ใหญ่มากจะได้ปล่อยเช่าในราคาไม่แพง กลุ่มผู้เช่ามีกำลังจ่าย หรือถ้าผู้เช่าเป็นคนทำงาน กลุ่มนี้จะต้องการความเป็นสัดส่วนในการอยู่อาศัย ควรเลือกห้องที่เป็น 1 ห้องนอน เป็นต้น 

นอกจากนี้ปัจจัยอื่นๆ ก็ส่งผลต่อโอกาสในการปล่อยเช่าด้วย ทั้งการเลือกซื้อโครงการกับดีเวลลอปเปอร์ที่มีความน่าเชื่อถือ สร้างโครงการได้ตามแผนและแบบที่วางไว้ รวมถึงโครงการที่มี Facility ตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่า ทั้งสระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, สวน, Co-Working Space 

Cr : plus