Article

ลงทุนปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์ VS คอนโดฯ อันไหนดีกว่ากัน


ลงทุนปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์ VS คอนโดฯ อันไหนดีกว่ากัน

3

เชื่อว่าเวลานี้เหล่านักลงทุนอสังหาฯ สมัครเล่น ที่อยากจะซื้อสินทรัพย์เป็นของตนเองเพื่อทำการปล่อยเช่า ต่างคุ้นคิดไม่ตกว่าจะซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสอง หรือคอนโดฯ ดี เพราะดูเหมือนอสังหาฯ ทั้ง 2 ประเภทจะให้ความคุ้มค่าที่ใกล้เคียงกัน บางคนมีกองเชียร์หนุนให้ซื้อบ้าน เพราะได้เรื่องเอกสิทธิ์ที่ดินเพิ่ม ในขณะที่คอนโดฯ หากศึกษาดีๆ จะพบว่า เมื่อเกิดเรื่องไม่คาดฝันขึ้น ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิได้รับเงินประกันที่ทางโครงการนั้นทำไว้ เมื่อทางนิติบุคคลลงมิติเห็นชอบ แล้วอย่างนี้ตกลงว่าลงทุนแบบไหนถึงได้ความคุ้มค่าสูงสุด ต่อไปนี้ข้อกังวลใจเหล่านี้จะหมดไป เมื่อได้รู้ถึงความแตกต่างของการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวทั้งทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ อย่างเจาะลึก

ปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์

ปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์

เมื่อคิดซื้อ “ทาวน์เฮ้าส์” เพื่อลงทุนปล่อยเช่า
1. กลุ่มผู้ที่มีความต้องการเช่าทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่มักเป็นครอบครัว
2. ทาวน์เฮ้าส์ เป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่มักมีราคาปรับขึ้นทุกปี และจะผันแปรไปตามความเจริญของทำเลนั้น เฉกเช่นเดียวกับที่ดิน โดยเฉพาะในย่านกำลังพัฒนาตามแผนแม่บทของรัฐบาล
3. ส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนมักนิยมเลือกทาวน์เฮ้าส์มือสองมาปล่อยเช่ามากกว่าซื้อมือหนึ่ง อาจเป็นเพราะราคาจับต้องได้ ต้นทุนไม่สูง และอยู่ในทำเลดี แหล่งชุมชน ซึ่งไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นแล้ว แต่สิ่งที่ต้องเตรียมรับมือคือ ค่าใช้จ่ายในการรีโนเวท ที่ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านเป็นตัววัด
4. นักลงทุนเสียค่าส่วนกลางให้ผู้เช่าน้อย หรืออาจไม่ต้องจ่ายเลย หากเป็นทาวน์เฮ้าส์เก่ามือสอง อยู่ในโครงการไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง
5. การขอกู้ซื้อบ้านมือสองมักจะได้วงเงินกู้ไม่ 100% ของราคาประเมิน
6. หมั่นปรับปรุง ซ่อมแซมบ้านให้ดูใหม่ น่าอยู่เสมอ สามารถลดอัตราการย้ายออกของผู้เช่าได้ ทั้งนี้ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับตัวบ้าน

ปล่อยเช่าคอนโดฯ

ปล่อยเช่าคอนโดฯ

ลงทุนปล่อยเช่า “คอนโดฯ” สิ่งที่ต้องเผชิญคือ
1. กลุ่มที่มีความต้องการเช่าคอนโดฯ มักเป็นกลุ่มคนทำงาน นักศึกษา หรือชาวต่างชาติ ที่ต้องการความสะดวกเรื่องการเดินทางไปทำงาน หรือสถานศึกษา
2. ทำเล เป็นปัจจัยสำคัญของการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ หากอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งชุมชน หรือย่าน CBD มักมีระดับดีมานด์สูง เฉกเช่นเดียวกับผลตอบแทนค่าเช่า
3. ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจต้องทำใจเรื่องคู่แข่ง เนื่องจากมีซัพพรายสูง
4. นักลงทุนจำเป็นต้องรับภาระค่าส่วนกลาง และกองทุน (จ่ายครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ)
5. การขอกู้ซื้อคอนโดฯ ปัจจุบันธนาคารมักร่วมกับโครงการที่จะซื้อ จึงทำให้กู้ได้ง่ายขึ้น และบางสถาบันทางการเงินให้ 100% ของราคาประเมิน
6. คอนโดฯ เมื่อวันเวลาผ่านไปหลายปี อาคารจะเสื่อมโทรม หากไม่ได้ซ่อมบำรุง มูลค่าของห้องชุดจะตกลง ซึ่งจะส่งผลต่ออัตราค่าเช่า

ความคุ้มค่าในการลงทุน

ความคุ้มค่าในการลงทุน

สรุปความคุ้มค่าของการลงทุน 
จากรายละเอียดการลงทุนอสังหาฯ ทั้งรูปแบบของทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด จะเห็นได้ว่าความคุ้มค่าของผลตอบแทนนั้นมีความแตกต่างกัน ดังนี้
ทาวน์เฮ้าส์ = เมื่อสภาพของบ้านเป็นปัจจัยสำคัญทั้งการกำหนดราคาค่าเช่า และเป็นส่วนประกอบของการสร้างแรงจูงใจให้กับผู้เช่า ดังนั้นจึงทำให้ผู้ลงทุนหลายรายตัดสินใจควักเงินส่วนตัวเพิ่ม เพื่อรีโนเวทใหม่หมด โดยมีจุดประสงค์ให้ได้อัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น แบบไม่ต้องรอแรงกระตุ้นจากศักยภาพทำเลที่ตั้ง
ยกตัวอย่าง ราคาทาวน์เฮ้าส์มือสอง ราคา 1,500,000 บาท ค่าซ่อมบำรุง + ตกแต่ง 100,000 บาท สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 10,000 – 15,000 บาท / เดือน (หากอยู่ในทำเลย่านชุมชน)

คอนโดฯ = ความคุ้มค่าของการลงทุนอสังหาฯ อย่างคอนโดมิเนียม ดูเหมือนจะหนีไม่พ้นทำเล เพราะถ้าหากปักหมุดในเส้นรถไฟฟ้า จะสามารถเรียกค่าเช่าได้ในอัตราค่อนสูง ถึงแม้ว่าจะมีเรื่องระดับคุณภาพของคอนโดฯ มาเป็นปัจจัยสำคัญก็ตาม
ยกตัวอย่าง ราคาคอนโดฯ โซนสุขุมวิทตอนปลาย ห่างจากรถไฟฟ้าในระยะที่เดินได้ ไม่เกิน 300 เมตร เป็นห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน 30 ตร.ม. ราคา 2,800,000 บาท ค่าส่วนกลาง 1,350 บาท / เดือน ( เฉลี่ย 45 บาท / ตร.ม.) สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 12,000 – 15,000 บาท / เดือน

จะเห็นได้ว่าทั้งทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ นั้นผลตอบแทนในการปล่อยเช่าใกล้เคียงกัน โดยจากตัวอย่างเป็นอสังหาฯ ที่อยู่ในทำเลย่านชุมชน และใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งมีระดับดีมานด์และซัพพรายค่อนข้างสูง ทั้งนี้ทั้งนั้นทั้ง 2 รูปแบบของการลงทุนจะต้องเผชิญในเรื่อง Vacancy Rate เมื่อหาผู้เช่าไม่ได้ประมาณ 1-2 เดือน และต้องแบกรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งประกันบ้าน ภาษี และค่าส่วนกลาง แต่สำหรับจุดเด่นเรื่องความคุ้มของทาวน์เฮ้าส์นั้น หากซื้อบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท คิดเป็นรายได้ทั้งปี 120,000 บาท หักช่วงที่ไม่มีผู้เช่า 2 เดือนและค่าใช้จ่ายต่างๆ เหลือประมาณ 70,000 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนประมาณ 7% ซึ่งมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น และยังได้รับอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ไว้ขายต่อเพิ่มมูลค่าได้มากกว่าคอนโดฯ ซึ่งเมื่อนานวันเข้าคอนโดฯ มีสภาพเก่า ไม่ได้รับการดูแล อีกทั้งทำเลไม่โดดเด่น ราคาจะตกลง

Dr: ddproperty


Article

คุณรู้จัก พัทยา ดีแค่ไหน

คุณรู้จัก พัทยา ดีแค่ไหน ขึ้นชื่อว่า เมืองพัทยา หลายๆคนคงรู้จักเป็นอย่างดีว่าเป็นเมืองนั้นมีแหล่งท่องเที่ยวที่ติดกับทะเลฝั่งอ่าวไทย เมืองพัทยาเป็นเมืองที่นักท่องเที่ยวต่างชาตินิยมเข้ามาเที่ยวเป็นอันดับต้นๆของประเทศ นอกจากจะเป็นเมืองที่ชาวต่างชาตินิยมมาท่องเที่ยวแล้ว เมืองแห่งแห่งนี้ยังเป็นเมืองแห่งแหล่งการลงทุนและการค้าต่างๆอีกด้วย เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก ทำให้มีปริมาณเม็ดเงินกระจายในพื้นที่ค่อนข้างสูง จึงได้รับการยกฐานะเป็นเขตการปกครองพิเศษ มีการบริหารจัดการเมืองเอง ไม่ขึ้นตรงกับจังหวัดชลบุรี แบ่งพื้นที่ทั้งหมดออกเป็น 4 ส่วน คือ พัทยาเหนือ, พัทยากลาง, พัทยาใต้ และ หาดจอมเทียน