^{ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า อย่าลืมประเมินค่าเช่าให้มากกว่าเงินผ่อนและดอกเบี้ย}

ปัจจุบันการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทการซื้อคอนโดมิเนียมและปล่อยเช่าระยะยาวถือเป็นที่นิยมมากในสังคมไทย แต่ด้วยปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่กระจัดกระจายอยู่ทั่วภูมิภาคในกรุงเทพฯ ประกอบกับที่ตั้งโครงการ ราคา ทำเล รวมไปถึงตัวโปรดักส์ของโครงการเอง ทำให้มีการเปิดตัวราคาห้องชุดที่ต่างกัน กลุ่มผู้เช่าบนพื้นที่ต่างๆ ก็มีความต้องการที่แตกต่างกันเช่นกัน ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้จึงเป็นปัจจัยหลักในการตัวกำหนดราคาค่าเช่าคอนโดเบื้องต้น ซึ่งสามารถคำนวณได้จาก วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน!  แต่ทั้งนี้หลายคนที่ทำการปล่อยเช่าคอนโดฯ จากการกู้เงินจากสถาบันทางกการเงิน นอกจากจะต้องคำนึงถึงปัจจัยดังกล่าวแล้ว ก็ควรจะตั้งราคาให้มากกว่าเงินผ่อน รวมไปถึงดอกเบี้ยการผ่อนที่ไม่ค่อยจะคงที่สักนิด แต่ก็ควรจะเป็นราคาที่เหมาะสมกับกับการเช่าด้วย ซึ่งโอกาสที่ราคาค่าเช่าจะถูกตั้งต่ำกว่าในปัจจุบันนั้นมีเยอะมากๆ จากปัจจัยภายนอกหลายๆ อย่าง ไม่ว่าจะเป็น Over Supply หรือทำเลที่ตั้งที่เหนือการคาดเดา ซึ่งอาจจะถูกบล็อกวิวในอนาคต เป็นต้น สิ่งต่างๆ เหล่านี้ล้วนมีผลกับการตั้งราคาค่าเช่า โดยสามารถศึกษาอย่างละเอียดได้จาก รู้ก่อนขาย! 5 กรณีที่จะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตกดังนั้นสำหรับใครเกิดพลาดลงทุนกับคอนโดที่มีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าเงินผ่อนรวมกับดอกเบี้ยและค่าประกันอื่นๆ จะต้องแก้ไขอย่างไรบ้างเพื่อให้ห้องของเรามีอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น และมากกว่าเงินผ่อนรวมดอกเบี้ย

ทำสัญญาการเช่าแบบย่นระยะ เพื่อรองรับผู้เช่าหลายกลุ่ม

การทำสัญญาเช่าแบบย่นระยะก็คือ การลดระยะเวลาเช่ามาตามลำดับ และเพื่อค่าเช่าลงไป การเสียผลประโยชน์อัตราการว่างของห้อง หรือจำเป็นต้องหาผู้เช่าหน้าใหม่เข้ามาแทนที่ จากกรณีที่มีผู้เช่ามาเช่าในระยะสั้น ดังนั้นหากมีผู้เช่าห้องชุดต้องการเช่าห้องภายในระยะเวลาเริ่มต้นที่ 1 – 3 เดือน ก็ควรคิดราคาค่าเช่าให้แพงกว่าที่ควรจะเป็นจากการเสียผลประโยชน์ข้างต้น ยกตัวอย่าง

หากสัญญาการเช่าต่ำกว่า 3 เดือน อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 15,000 บาท จากสัญญาค่าเช่าระยะสั้นหากสัญญาการเช่าที่มากกว่า 3 เดือนขึ้นไปไม่เกิน 6 เดือน อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 12,000 บาท
หากสัญญาการเช่ามากกว่า 6 เดือนขึ้นไปไม่เกิน 1 ปี อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 10,000 บาทหากสัญญาการเช่ามากกว่า 1 ปี ขึ้นไป อาจจะกำหนดค่าเช่าห้องเดือนละ 8,000 บาท

หากดูตัวอย่างแล้ว นอกจากสัญญาเช่าระยะสั้นจะถูกกำหนดราคาให้แพงเนื่องจากผลประโยชน์จากการดูแล และต้องหาคนเช่ามาแทนที่จากความเสี่ยงการเช่าระยะสั้น ยังมีสัญญาระยะยาวที่จะช่วยให้มีอัตราการว่างของห้องเช่าที่ต่ำมาก ดังนั้นผู้ให้เช่าก็จะได้รับค่าเช่าชัวร์ๆ ตลอดสัญญาการเช่าระยะยาว การเพิ่มราคาและลดราคาก็ถือเป็นหนึ่งในการเรียกผู้เช่าให้เข้ามา แต่ต้องอยู่ในฐานราคาที่ไม่แพงเกินไป เนื่องจากส่วนใหญ่ผู้เช่าระยะสั้นจะเลือกมองหาคอนโดมิเนียมท่มีความเป็นส่วนตัวและมีราคาใกล้เคียงโรงแรมมากกว่าจะไปเช่าโรงแรมที่มีราคาพอๆกัน

 สำรวจอัตราค่าเช่าคู่แข่ง และเสนอบริการหลังการเช่าที่ดีกว่าในราคาที่ไม่ต่างกันมาก

การสำรวจอัตราค่าเช่าของคู่แข่งจะทำให้เราทราบค่าเช่าบริเวณนั้นรวมถึงความแตกต่างของห้องชุดของผู้เช่าและคู่แข่งเอง ทำให้มองเห็นข้อดีข้อเสีย หรือกรณีนี้ก็คือการเอาตัวเองไปเป็นผู้เช่าแล้วมองภาพรวมของห้องชุดในตลาดจนเกิดการเปรียบเทียบกันนั่นเอง ทีนี้การทำแบบนี้จะมองเห็นถึงจุดด้อยของห้องชุดเรา ซึ่งหากใครที่พลาดไม่สามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้มีผู้เช่าได้ในราคาไม่ถึงเกณฑ์ที่ตั้งไว้ได้ ต้องกลับมาพิจารณาการตกแต่ง ออกแบบภายในให้น่าสนใจขึ้น ซึ่งแน่นอนผู้เช่าหลายคนยอมจ่ายแพงกว่าหากเขาสามารถเดินเข้าไปทำสัญญาพร้อมอยู่ได้ทันที เฟอร์นิเจอร์ที่ให้ความสะดวกได้ครบครันประดุจโรงแรม สามารถเพิ่มมูลค่าค่าเช่าของห้องได้ในพริบตา หากเกรงว่าจะเกินงบประมาณจากการแต่งห้องก็ควรเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่แพงมาก ไม่จำเป็นต้องแบรนด์เนมแต่มีความคงทน เพื่อการต่อยอดอายุการใช้งานสำหรับการเช่าหลายๆ ปี นอกจากเฟอร์นิเจอร์แล้วความสวยงามของห้องก็มีผลต่อผู้เช่าไม่น้อย นอกจากผู้เช่าจะรู้สึกประทับใจแล้ว เขาก็จะดูแลรักษาห้องให้เราไปในตัวจากความชอบห้องเช่าของตัวเอง ยิ่งหากใครมีการผู้ให้เช่าสามารถติดต่อกับแม่บ้านทำความสะอาด ซัก อบ รีด เก็บกวาดห้องไปในตัวได้ หรือติดตั้งอินเตอร์เน็ต หรือติดต่อสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่าแทนได้ ยิ่งถือเป็นการทำการตลาดที่ดีที่จะอัพเกรดห้องของเราให้ราคาสูงขึ้นโดยยังมีผู้เช่าสนใจ

 ยอมลงทุนจ้างนายหน้าและหาผู้เช่าต่างชาติที่มีกำลังจ่ายไหว

สุดท้ายนี้หากใครได้ทำตาม 2 วิธีข้างต้นแล้วแต่ยังไม่มีผู้สนใจมาเช่า วิธีสุดท้ายคือหาผู้เช่าต่างชาติหรือผู้มีกำลังเช่าในฐานราคาที่เราตั้งไว้ ซึ่งส่วนใหญ่วิธีนี้ผู้เช่ามักจะลงทุนจ้างนายหน้าที่รู้จักกับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง และดึงให้มาเช่าห้องของเรา ผู้เช่าอาจจะจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินค่านายหน้าหรือแบ่งจ่ายค่าเช่าให้เป็นเปอร์เซ็นตลอดการเช่าของชาวต่างชาติ โดยส่วนใหญ่หากสามารถจับกลุ่มตลาดชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงได้ รับรองว่ายังไงค่าเช่าก็ไม่มีทางต่ำกว่าเงินผ่อนและดอกเบี้ยที่ผกผันตลอดเวลาแน่นอน โดยผู้ให้เช่าที่จับตลาดกลุ่มนี้มักจะมีราคาค่าเช่าห้องสูงกว่าคู่แข่งที่ให้คนไทยเช่าประมาณ 20% เลยทีเดียว แต่ทั้งนี้ห้องชุดของผู้ให้เช่าเองก็ต้องมอบความสะดวกสบาย เป็นส่วนตัวให้กับผู้เช่าชาวต่างชาติได้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นจุดประสงค์หลักที่ทำให้ผู้เช่าชาวต่างชาติสนใจห้องชุดของคุณ

Cr: ddproperty